​Hvordan prissættes en andelsbolig?
Når du sælger en andelsbolig, betyder maksimalpris-bestemmelserne at du ikke frit må fastsætte prisen, men at man skal følge de gældende maksimalprisbestemmelser. Disse regler sikrer, at andelsboliger handles til en fair pris og lovlig pris.
Hvordan beregnes maksimalprisen?
Maksimalprisen består af 2 elementer:
1. Godkendte forbedringer – Hvis du har udført forbedringer i boligen, kan værdien af disse tillægges prisen. Eventuelt fradrag for skader og mangler – Hvis boligen har skader eller vedligeholdelsespligten ikke er overhold, kan der gives et fradrag i prisen.
Hjælp til individuel vurdering i forbindelse med salg/overdragelse/bank/lån
kontakt:Tobias Blangstrup på tlf. 20 75 29 21 - Nordisk-teknik@outlook.dk​
2. Andelens værdi – Fastlagt ud fra foreningens seneste regnskab (som regel baseret på en valuarvurdering eller den offentlige ejendomsvurdering).
Hjælp til valuarvurdering/foreningens samlede værdi kontakt:
Peter Ryaa på tlf. 40 64 00 10 - mail pr@valuaren.dk
Hvorfor er det vigtigt?
Maksimalprisbestemmelserne sikrer gennemsigtighed i andelshandler og beskytter både købere og sælgere mod overpris eller undervurdering. En korrekt vurdering af din andelsbolig sikrer, at salget forløber uden problemer med foreningen eller køber.
Vores vurdering af andelsboliger
Vores andelsvurdering er en professionel vurdering af værdien på en andelsbolig i forbindelse med salg. Vurderingen sikrer, at prisen fastsættes korrekt i henhold til andelsboligforeningens retningslinjer og den gældende maksimalpris.​Når du skal sælge din andelsbolig, er det vigtigt at få en præcis vurdering, så du undgår unødvendige prisjusteringer eller konflikter i handlen. Nordisk Teknik & Vurdering ApS tilbyder en professionel andelsvurdering, der sikrer, at din bolig prissættes korrekt og i overensstemmelse med foreningens regler.
Sådan foregår det
Vi besigtiger boligen og vurderer dens stand, eventuelle forbedringer og vedligeholdelse.
Dokumentation af forbedringer – Har du lavet forbedringer, vurderes disse i forhold til værdistigningen.
Du modtager en rapport, der dokumenterer vurderingen og kan bruges i salgsprocessen.
Hvorfor vælge Nordisk Teknik & Vurdering ApS?
✔ Mange års erfaring med andelsvurderinger
✔ Gennemsigtig og fair vurdering
✔ Hurtig og professionel service
​
​
​
​
​
Dette er ikke en fuldstændig liste over forbedringer, fejl og mangler, men et udsnit af, hvad der f.eks. kan medtages som forbedringer, forudsat at arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt. En konkret vurdering er altid nødvendig for at fastslå, om noget betragtes som en forbedring. Det er andelshaverens ansvar at undersøge gældende krav og regler fra myndigheder, foreningen og vedtægterne.
Ved konkrete sager anbefales det at konsultere Nordisk Teknik & Vurdering ApS, foreningen og relevante myndigheder, inden arbejde påbegyndes i din andelsbolig.
​
Boligens stand ved overdragelse
Der er ikke krav om, at andelsboliger skal være nyistandsatte ved overdragelse. Boligen må gerne fremstå med skruehuller i væggene og andre tegn på brug. Køber må derfor forvente at udføre arbejde som maling, pletspartling og eventuel anden vedligeholdelse. Overdragelsen sker i den stand, boligen er i på tidspunktet for overdragelsen, og køberen accepterer overordnet boligen som beset med de anførte forbedringer og fejl/mangler - kun steder med direkte fejl/mangler eller misvedligehold vil det betragtes som fradrag
​​
Mange frygter store fradrag og en lav vurdering, men i de fleste tilfælde er bekymringen unødvendig. En fair og korrekt værdiansættelse sikrer, at både sælger og køber får en tryg handel – og beskytter samtidig mod efterfølgende juridiske tvister.
​
Gældende retningslinjer
- Andelsboligloven
- Domsafgørelser
- ABF-håndbogen kapitel E
- Generel præcedens/praksis
​
Krav om godkendelse
Nogle arbejder kræver godkendelse fra bestyrelsen, foreningen eller myndighederne. Dette gælder særligt for:
- Ændringer i bærende konstruktioner (f.eks. nedtagning af bærende vægge)
- Ændringer, der kan påvirke brandsikkerheden (f.eks. vægbeklædning, lofter, flugtveje)
- Isoleringsarbejde, der kan have betydning for bygningens klimaskærm
- Installation eller ændring af el-, VVS- eller varmeinstallationer
- Sammenlægning af lejligheder eller inddragelse af lofts- eller kælderarealer
Andelshaveren er ansvarlig for at sikre, at arbejdet er lovligt udført og dokumenteret.
​
Køkken
Typiske forbedringer:
- Nye køkkenelementer, bordplade mv.
- Nye hvidevarer, både særlig fastmonterede og løsøre
- Nye el- og VVS-installationer
Typiske fejl/mangler:
- Manglende drypbakke under vand forbrugende maskiner
- Manglende Water-Block på vandforbrugende maskiner
- Blokering eller forkert tilslutning af ventilationskanal
- Flytning af køkken til ikke-godkendte rum
​
Badeværelse
Typiske forbedringer:
- Nye fliser, vådrumssikring mv. (renovering)
- Nye el- og VVS-installationer
Bemærk at arbejder bør udføres efter gældende BR/Anvisning - eksempelvis SBI-252
Typiske fejl/mangler:
- Nuværende anvisning SBI-252 stiller krav til flisehøjde, materialevalg, zoneopdeling mv. (indstil altid din håndværker til at bygge efter nugældende anvisninger og BR)
- Flytning af vægge uden godkendelse
- Ødelagte fuger/klinker
- Skimmelskader
- Defekt sanitet mv.
​
Vægge
Typiske forbedringer:
- Nedtagning eller opsætning af vægge
- Opretning af vægge med godkendt beklædning
- Isolering af vægge
- Etablering af dørhuller
Typiske fejl/mangler:
- Brandbart materiale på vægge i etageejendomme
- Ulovligt opsatte eller fjernede vægge
- Blotlagt bindingsværk ved New Yorker-vægge (brandfare)
​
Gulve
Typiske forbedringer:
- Nye gulve (planke, parket, linoleum, klikgulve)
- Isolering af gulv
Typiske fejl/mangler:
- Forkert lagt gulv-på-gulv
- Knækkede samlinger i gulv
- Defekt gulvlak, kan give fradrag eftersom at gulvets levetid forringes og vedligeholdelsespligten ikke overholdes.
​
Lofter
Typiske forbedringer:
- Opretning med fuldspartel og filt
- Opretning med gipsplader
- Sænket loft med godkendt beklædning
Typiske fejl/mangler:
- Ulovligt sænket loft
- Brandbart materiale på lofter i etageejendomme
​
Døre
Typiske forbedringer:
- Udskiftning af indvendige døre
- Udskiftning af hoveddør til brand- eller lydklassificeret model
- Montering af tætningslister
​
Typiske fejl/mangler:
- Døre, der binder eller ikke lukker korrekt
- Defekte låse
- Beskadigede karme
Bemærk at der godt må mangle døre i en bolig medmindre andet er oplyst jf. foreningens retningslinjer.
​
Vinduer
Typiske forbedringer:
- Udskiftning til energivenlige ruder
- Renovering af eksisterende vinduer
Typiske fejl/mangler:
- Punkterede eller revnede ruder
- Defekte lukkemekanismer
- Manglende vedligeholdelse
​
Energiforbedringer
Typiske forbedringer:
- Isolering af ydervægge, loft eller gulve
- Udskiftning af varmeanlæg til energieffektive løsninger
- Installation af solceller
- Montering af vandbesparende armaturer
Typiske fejl/mangler:
- Manglende dokumentation for energiforbedringer
- Forkert udført isolering med risiko for fugtskader
​
Udvidelse af bolig / lejlighedssammenlægning
Typiske forbedringer:
- Sammenlægning af lejligheder
- Inddragelse af loft- eller kælderarealer
- Etablering af ekstra værelser eller badeværelser
Typiske fejl/mangler:
- Ulovligt sammenlagte lejligheder
- 2 stk. el-måler
- Uautoriseret inddragelse af fællesarealer
- Manglende overholdelse af bygningsreglementet
​
Generelt ved overdragelse
Det anbefales altid at dokumentere forbedringer med fakturaer og beskrivelser af det udførte arbejde. Ulovlige installationer eller fejl/mangler kan påvirke vurderingen af boligen.